倪竹君
[摘 要]出于缓解城市中心区停车难问题的考虑，在调查掌握实例对象停车现状和特征的基础上，提出“配对错时停车”的解决方案。文章较为全面地分析与论证了方案实施的可行性，并拟定了方案实施的具体流程，对方案实施过程中的细节和关键问题和也做出了相应的解答。
[关键词]错时停车 可行性 混合用地 管理
中图分类号：S962 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）04-0033-01
1、导言
今日的中国城市，交通问题日益成为影响城市正常运转和良性发展的一大顽疾。在诸多城市交通问题当中，城市静态交通组织，即停车问题非常突出。以嘉兴为例，虽然这几年来城市政府投入大量人力、财力来新建与改扩建停车场地，但从往年的数据分析，现阶段嘉兴每百户拥有的车位数约为75，增长率近150%，加之地下车库使用出租率不高，业主自治能力不强，物业疏于管理等原因，让政府部门的上述努力收效甚微，停车难的问题有愈演愈烈之势。嘉兴城市中心区停车位的供需矛盾虽然不能和一线城市相比，但依然呈现激化趋势。在前期的调研过程中，我们发现城市中心区的商务写字楼和周边住区的停车位使用呈现非常明显的错时性，如能利用这种错时性，充分挖掘现有设施的停车潜力，则能在较大程度上缓解城市中心区的停车压力，这也是本次方案提出的根本出发点。
2、错时停车的基本理念
2.1 错时停车的概念
错时停车的本质是停车位共享，它是一种通过使相邻土地使用者共用停车场地，以降低每个土地使用者单独拥有停车场所的停车泊位总量的手段。停车位共享意味着相邻土地使用者通过资源共享，协调优化区域间的资源，提高土地资源的利用效率。
2.2 错时停车的可能性
由于停车共享的主要依据是不同使用类型建筑物的停车需求时间分布存在差异，如果停车需求高峰时刻不同的地块分布在相邻位置，通过停车泊位共享，就可以有效地提高停车设施的供给能力。因此，建筑物配建停车设施对外共享的前提就是要找到城市内相邻建筑物间存在停车闲置时间特性互补的区域。在区域内部建立停车共享的机制就可以有效地缓解区域停车泊位不足的问题。本文中的研究样本采用了嘉兴市中心城区混合用地中较为常见的形式——住宅类+办公类作为研究的组合类型。
3、错时停车的可行性方案
3.1 停车行为客体特征分析
3.1.1 方案实施地域特点
针对住宅类与办公类的组合类型，本错时停车方案的实例研究地域选择了嘉兴恒创广场——金色恬园。该小区所在地段是嘉兴城北路片区的重要组成部分，周边存有大量老城居住区，同时又有许多新开发的大型公建。通过前期调研可以发现，恒创广场的自身构成，充分表现为住宅类和办公类建筑紧邻地块，且住宅片尚未开发完全，而办公片的建设，包括办公片的停车建设已相对成熟，具备进行错时停车的前期条件，符合我们对方案实施对象的要求。
3.1.2 停车位的设置情况
从右侧的表格中可以看出，由于整个地块中的居住部分——金色恬园尚未完全建成，故已建的居住建筑尚未配建地下车库，地面可用车位总数较少。而紧邻的写字楼停车位的数量相当可观。根据嘉兴市城市规划管理技术规定，写字楼拥有的地面停车位数量完全可以满足现有住宅住户的停车位需求，考虑到地面停车位成本远小于地下停车位，如设计方案可行，可在很大程度上改善居民的停车条件。
3.1.3 停车位的使用情况
根据我们在相应时间段间的实地走访，发现该地域内停车位使用的错时性特征非常明显：①非工作时间段，住区内部与周边停车位（包括沿道路部分）利用率基本为100%，而同时写字楼停车位（地面）利用率仅有20-30%。②工作时间段，写字楼停车位（地面）使用率达到90%以上，但住区内部停车位的利用率仅有30-40%。
3.2 方案的具体构思与实施设想
3.2.1 方案初步设想
考虑到错时使用住区车位管理分散，不易操作，且这部分停车需求量远少于居民停车需求，因此本次方案仅考虑设计住区居民错时使用写字楼停车位。基于前期调研所掌握的信息，我们认为本次方案应具备以下几个方面的特点：
①灵活性。停车的错时时间应在合理的时间段内调配，以适应不同时间的停车需求。②经济性。方案设计涉及的软硬件设施应能与现有设施兼容，尽可能降低运行成本。③被接受性。方案所提的错时停车费用应能让相关三方接受。④简易性。所设计方案应方便操作，社区居民、写字楼业主错时使用车位应便捷高效，写字楼物业所增加的管理工作量应尽可能减少。⑤运行/管理主体。方案应确定负责方案运作主体，以进行错时停车信息的发布、维护、变更，运行和管理错时停车的具体事务，并收取相关费用，保障错时停车的有序、可持续进行。
3.2.2 实施内容与要求
一.明确协议涉及的多方主体
通过设计在写字楼业主、社区居民、写字楼物业之间的协议，规范方案实施的具体内容和要求：
由写字楼物业牵头，业主和社区居民双方经过友好协商，在公平、诚实、信任、平等合作、互利互惠的基础上，接受物业方监督并达成协议。
二.授权内容和任务
写字楼业主委托物业授权社区居民在约定时间内在业主停车位停车，与业主签订关于写字楼停车库错时停车的有关事宜，明确期限和停车时间、错时细节、以及停车套餐的价格。
三.车库管理和违约处理
写字楼物业负责管理错时停车的用户资料。当发生错时意外时，由物业负责通知责任方，并采取措施。
3.2.3 实施的具体步骤
1.由写字楼管理方牵头，将有关错时的事项以网页、海报等多种广告形式在写字楼内部宣传，用通知函的形式告知租用写字楼车位的公司员工，并根据回函意见登记记录各个愿意接受错时停车服务的停车取车时间。
2.由写字楼停车库运营管理方出面告知周边住区居民，这可采用多种形式进行。如管理方可先与住区物业协商，由住区物业在住区内部宣传告知居民；或者利用网络资源在街道和社区论坛上发布信息，告知居民错时停车的有关事宜，居民在网上选择自己合适的错时时间段进行“配对”。
3.租用写字楼车位的公司员工与住区居民时间上自由结对。住区居民根据自己的上下班时间，在时间富裕的情况下（一般将双方下班时间错开半小时即可滿足停取车需求），在写字楼管理方监督下与租用写字楼车位的公司员工完成错时配对。可采用以下几种方式进行：第一，到写字楼物业管理处，直接选择合适的错时时间段进行“配对”，并与业主签订协议（详细协议请见以上协议书）；第二，在网站上选定自己需要的错时停车段，与物业进行预订，再由双方出面签订协议。协议签署生效后，由居民和写字楼业主双方共同遵守，并由写字楼物业管理监督。
4.停车。双方按右图所示的循环式停车方式进行车位错时使用。
5.费用的缴纳。在协议生效前一星期，租赁三方必须将费用算清。如需续约，需在协议截止日期前一个月提出续约。
4.结论
配对错时停车方案目的是通过合理的车位安排（提高已有车位的使用效率）协调城市中心区居民车位的供需矛盾，缓解城市中心区的停车难问题。
综上所述，配对错时停车方案具有以下几个方面的特点。一是方案简单易行，通过少量的资金和人力投入可带来双倍的车位利用率，所产生的费用也能让三方接受，可谓在居民、写字楼物业、写字楼业主三方达成共赢的理想结果；另一方面，配对错时停车该方案可以根据不同条件，不同环境，不同人群进行可持续性的修改，没有强制规定，灵活性大，创新性强；最后，该方案适应了城市车辆快速增长的现实，具有很强的针对性。
错时停车，错开一段时间留给你我共有，多出一份空间留给你我共享。
参考文献
[1] 刘有军《城市停车问题及其关键技术理论与方法研究》2006.10.
[2] 东南大学《南京市公共停车场选址与布局研究》2008.10.endprint
