在海印股份试水房企“财物证券化”后，包含红星美凯龙在内的多家企业也企图经过这种方法拓荒新的融资通道。
红星美凯龙商业地产的运营方法和海印股份有很大的类似之处，但其终究会在财物证券化上走多远，能从这种新式融资方法里获益多少还不明亮。
悉数都只是刚刚开端。
关于大部分地产公司而言，海印方法并不简单学习。事实上，海印股份并非是以持有物业作为根底财物，而是先租入后租出的轻财物方法，这种方法很难复制到持有商业物业者身上。因触及“破产阻隔”等要求约束，商业物业持有者对该证券化方法爱好并不大。
事实上，海印股份成为首家测验财物证券化的地产公司的前后，亦有一些投行四处寻找地产公司，期望找到一些财物证券化的事务。但有投行人士和地产公司屡次交流后发现，一些房企对财物证券化的热心并不高，从财物证券化融到大规模资金难度较大。
海印股份与红星美凯龙
海印股份商业地产运营的方法终究是怎样的？为什么它会成为榜首家测验财物证券化的公司呢？
2011年11月29日，海印股份曾发布布告：广东海印集团全资子公司广州海印世界产品展贸城有限公司与广州市亿隆物业开发有限公司签定《经济开展用地转租合同》。本次土地租借人为广州市番禺区人民政府，广州市番禺区人民政府全权托付和授权番禺区区属国有独资企业广州市亿隆物业开发有限公司作为该地块的租借事宜，并授权亿隆公司以租借人的名义和世界展贸城签定和履行合同。
榜首步，亿隆公司应当于10月1日向世界展贸城交给榜首期约500亩毛地，租金单价按实测面积的3.6元/平方米/月核算，租借期限至2031年9月30日止。第二步，亿隆公司应于2014年12月1日向世界展贸城交给第二期约500亩毛地，租金单价按实测面积的3.6元/平方米/月核算，租借期限至2038年1月31日止。第三步，亿隆公司应于2017年1月1日向世界展贸城交给第三期约2500亩毛地，租金单价按实测面积的3.6元/平方米/月核算，租借期限至2036年12月31日止。
上述三期地块租金自2021年2月1日起按榜首期租金4.497元/平方米/月、第二期租金4.08元/平方米/月、第三期租金4.08元/平方米/月征收，从2022年2月1日起，各期地块每年租金在上一年租金的根底上递加2%。上述土地租借期满之后，租期将主动延伸至2038年1月31日。
该租借土地属国有划拨地，国有土地使用证核准的土地使用权人是广州市番禺区小谷围街北亭村等16个村经济合作社以及番禺区小谷围街道办事处和广州市土地开发中心。该地块坐落广州市番禺区化龙镇内，租借的土地使用权毛地面积约为3500亩。
从布告中不难看出，海印股份是经过先行租借土地或许物业，再经过运营向外租借，经过这种方法取得现金流，其自身并不持有该物业，一同，其融资的投向也仅仅是用于商业物业的运营办理。海印开展商业地产的首要方法是租借土地使用权以及租借物业。
和海印股份商业方法有一些类似的红星美凯龙也正谋划测验财物证券化。
经济观察报记者从红星美凯龙内部证明，红星美凯龙现已开端测验旗下某一品牌的财物证券化。红星美凯龙一位高管通知记者，这一方案刚刚开端。红星美凯龙和海印的差异在于，红星美凯龙的家具广场的部分土地是购买的，意味着土地年限上有一些差异，海印的上述布告中呈现的是一个30多年的土地使用权的租借，但共同之处都是将物业租借给商户，取得差价报答。
但红星美凯龙集团旗下的哪个品牌的财物仿效海印方法尚不得而知。
红星美凯龙家居集团股份有限公司曾于2012年12月12日发行第二期中期收据，终究的发行结果是9亿元，票面利率是6.11%。
发债时的布告显现，红星美凯龙家居广场的方法和海印颇有类似之处。
红星美凯龙的家居广场分为自建店方法和租借店方法。自建店方法是指依法取得国有土地使用权后，经过自行设计缔造家居建材专业商场，一致对外招商，对入驻商铺供给包含场所租借、营业员训练、一致收银、产品促销、物业办理、售后效劳在内的归纳办理效劳，并向商户收取租金和归纳办理费。而租借店方法是指发行人从租借方租借房子建筑物后，在租借合同答应范围内进行装饰并改造为家居建材专业商场，一致对外招商，对入驻商户供给包含归纳办理效劳，并向商户收取租金和归纳办理费，一同依照租借合同的约定向租借方付出租金。
不少商业地产运营商也存在此类融资的需求，特别是许多中小型商业地产项目。比如安全证券的研讨报告以为：王府井(19.68,-0.21,-1.06%)自上一年9月至今连续出资五笔信任理财产品，都是类RE-ITs产品，实质是完成了标的物业未来租金收益权的财物证券化。关于物业持有方来说，以安稳继续的租金收益为背书，完成了融资需求；而关于王府井来说，则取得了低危险高收益的出资报答。以“盈瑞1号信任项目”为例，该产品的标的财物为“那里花园”，建筑面积约8000平方米，坐落北京市三里屯，现由嘉铭出资包租给北京那利里商贸，由其担任运营。现在是一个集品牌专卖店、饰品街、餐饮及休闲院子为一体的小型精品餐饮、零售中心。标的物业租户同那利里商贸签定3-7年不等的租约，估计未来5年内每年现金流入约2亿元。王府井出资1.5亿元，取得该物业未来2年的租金和办理费收益权。
根底财物难寻
海印股份财物证券化事例一经发表，便被认作是商业地产财物证券化“开闸”的风向标，也引起了业界的广泛重视和评论，但投行人士在研讨及和地产商交流后，发现状况并不如幻想中达观。
在一家大型券商投行部作业的丁先生近期跑了许多房地产项目，终究都抛弃了。他以为海印的方法有必定的特别之处，监管层要求财物证券化的财物要做到“破产阻隔”，财物不能存在典当等景象，而一般地产商很难不去把一个项目作典当，由于典当能从银行取得许多的借款。像海印那样把许多商场的未来租金收入作为确保，进行证券化融资的金额要远远小于从银行取得的典当借款。丁先生说，海印的物业和土地使用权是租借的，经过办理来取得差价，这种差价的空间是有限的。
依照本年3月证监会公布的《证券公司财物证券化事务办理规则》：根底财物不得顺便典当、质押等担保担负或许其他权力约束。能够经过专项方案相关组织，免除根底财物相关担保担负和其他权力约束的在外。
这意味着，财物证券化事务要求发行主体的根底财物不得存在权力约束，即不能因典当、担保等状况影响对财物的危险操控，终究呈现一体多债、无法赔偿，假如悉数商业物业一同打包进行财物证券化，发行主体相当于须先行免除物业的典当、担保，这种“干干净净”的财物并不简单找到。
另一位专业人士则提出，依照过往财物证券化事例的实际操作看，比如华裔城，作为确保的未来现金流有必要是融资金额的2-3倍才有可能被监管层放行。破产阻隔也使得这类融资实际操作有必定难度。
另一家券商投行部的人士也向经济观察报记者表明，此类事务，企业要拣选出一个适宜的财物包并不简单，要现金流不错，并且法人主体也要好。什么是好的财物，这个鸿沟欠好判定。这位业内人士称，比来比去，还不如测验其他融资方法，能够一股脑悉数打包。而他还以为发这种“类信任”的东西，券商的优势不如信任公司。他还忧虑，由于此类产品流动性的问题导致组织爱好不大，引发发行不顺利。
丁先生发现，央企对证券化的爱好更小，由于证券化的利率不行有吸引力，他们能取得5%—6%的借款年利率，而从海印现在的信息看，此次证券化融资的本钱每年约8%。
